서문
제0장 경매
경매 왜 나오나? (빚이 많아서
배당 결과
빚은 사라지지 않는다
권리분석이란?!
경매정보 어디서 보나?
권리분석 기초-가장 단순한 유형
제1장 권리분석의 시작
권리분석의 시작
말소기준권리
제2장 임차인
임대차 보호법
임차인의 권리
대항력
우선변제권(확정일자
배당요구
권리분석 순서
임차인 배당순위
한발 더 깊이 들어가 보기
배당요구하지 않은 선순위 임차인
위장 임차인 잡는 법
보증금 증액
사례 ？？ 저당권 이후 전입, 왜?(근저당 말소하기로 특약
사례 ？？ 등기 볼 줄 모르는 신혼부부에게 시세보다 싼 전세란…
전입보다 확정이 빠른 경우 : 주소를 뺐다가 다시 넣으면?
전입세대열람
제3장 소액임차인(최우선변제권
주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호
소액임차인의 기준
최우선 변제(=0순위 배당
주택임대차보호법
소액임차인 보증금 기준 : 담보물권 설정일
소액임차인을 따지는 기준일의 기준은 무엇인가?
Check Point : 물건지 주소 / 담보물권 설정일
수도권정비계획법 : 과밀억제권역
같은 듯 다른 두 가지 사례
배당을 받을 수 있었으나, 못 받은 사례
소액임차인의 자격 : 경매되기 전에 전입
집주인과 임차인이 짜고 치는 고스톱
부동산 경매작전 빌라(신축빌라 급급전세 3천만 원
소액임차인 : 주택가액 1/2조항
임차인이 많은 경우(예, 다가구주택
소액임차인 심화 : 다단계 최우선변제 1
소액임차인 심화 : 다단계 최우선변제 2
Q&A로 정리하는 임대차 3법
상가임대차보호법(상임법
상가임대차보호법(최우선변제권
상임법 적용을 받기 위한 환산보증금의 범위
제4장 안분배당(평등배당
깜짝 퀴즈 : 임차인 배당금 계산하기
배당의 방법 : 순위배당 vs 안분배당.
배당의 방식 다시보기(순위배당
안분배당
흡수배당
가압류가 여러 개라면…
제5장 다가구주택
다가구주택 권리분석
주택임차권등기
채권과 물권에 대한 이해
제6장 말
경매는 왜 나올까? 빚을 회수하는 방법
경매에서 가장 중요한 ‘권리분석’의 소멸과 인수
경매의 물건이 생기는 이유는 빚이 많기 때문이다. 2억짜리 집에 빚이 2억 이상 쌓여서 빚이 집값을 초과하면 집주인(소유자은 집을 포기한다. 빚이 집값을 넘어가기 시작하면, 팔 수가 없는 상황이다. 이쯤 되면 집주인(소유자은 집을 포기한다. 집주인이 집을 포기하면 무엇을 할까? 아니 더 정확하게 말해서 “무엇을 안 할까?” 빚을 안 갚을 것이고, 이자를 안 내겠지, 임차인이 보증금을 돌려 달라고 해도, 돌려줄 여건이 안 될 것이다. 그래서 그 물건은 경매를 하게 된다. 빚을 못 받으면, 채권자 기분은 어떨까? 결코 좋을 리가 없다. 은행 입장에서 그동안 이자 잘 받았으니까, 원금 정도야 안 받아도 괜찮아. 이럴 리 만무하고, 임차인 입장에서 이 집에서 잘 살았으니, 보증금 따위야 안 받고 나와도 괜찮아. 이럴 리 만무하다. 빚은 사라지지 않고, 끝까지 쫓아간다. 누구를…? 그야 당연히 그 빚을 진사람, 즉 채무자를 쫓아간다. 채무자는 영원히 그 빚의 굴레에서 벗어나지 못하는 것이다. 채무, 즉 빚을 갚을 때까지…. 그런데 경매에서는 그 빚을 책임져야 하는 사람이 한 명 더 있다. 바로 집을 산 사람, 낙찰자다. ‘네가 그 집에 그 빚이 있는 걸 알고 샀으니, 네가 책임져야지’라는 얘기다. 결국 ‘권리분석’이란 바로 미회수 채권을 누가 책임지느냐를 따지는 것이다. 이때 소멸/인수라는 용어를 사용한다.
-소멸 : 채무자가 책임지는 권리(즉, 채무자가 물어줘야 하는 빚
-인수 : 낙찰자가 책임지는 권리(즉, 낙찰자가 물어줘야 하는 빚
경매 정보 어디서 보나?
공부만 할 때는 무료업체
경매 정보는 대법원 사이트에 다 올라와 있긴 한데, 대법원 정보를 그냥 본다는 것은 너무나 비효율적이다. 경매 나온 물건의 기본적인 정보(주소와 점유자 또는 임차인 내역밖에 없기 때문이다. 그 외의 권리분석을 하는데, 필요한 정보(등기부등본, 전입세대열람내역는 별도로 확인해 봐야 한다
